Pomorze. Portowy i stoczniowy boom wywołał wyścig po grunty także poza Trójmiastem

Ceny nieruchomości pod działalność produkcyjną i magazynową na Pomorzu biją rekordy. Co więcej, hossa rozlewa się głęboko poza Trójmiasto. Ceny rzędu 400 zł za m kw dzialki produkcyjnej stały się dziś normą.

Jeszcze kilka lat temu inwestorzy szukali działek „w mieście”. Dziś liczy się przede wszystkim jedno: dostęp do portu lub ciągu logistycznego. Rozbudowa terminali kontenerowych, rozwój morskiej energetyki wiatrowej i rekordowe inwestycje logistyczne sprawiły, że grunty wokół polskich portów morskich i stoczni stały się jednym z najbardziej poszukiwanych aktywów na rynku nieruchomości. W niektórych lokalizacjach na Pomorzu ceny wzrosły w ciągu dekady nawet trzykrotnie, a dostępność terenów inwestycyjnych gwałtownie maleje.

Eksperci mówią już o nowej geografii inwestycji w Polsce. To nie centra miast, lecz zaplecza portów, terminali i korytarzy transportowych stają się dziś miejscem najostrzejszej walki o grunty.

Nawet 400 proc. wzrostu cen

Na Pomorzu najbardziej spektakularne zmiany widać w rejonie Portu Gdańsk i Baltic Hub. Jeszcze około 2015–2017 roku duże działki przemysłowo-logistyczne w bezpośrednim sąsiedztwie portu można było kupić za 150–250 zł za mkw. Obecnie ceny najlepszych terenów osiągają poziom 500–1000 zł za mkw., co oznacza wzrost nawet o 400 proc. Wszystko dlatego, ze rynek coraz częściej przypomina największe centra logistyczne Europy Zachodniej, gdzie ograniczona podaż gruntów przekłada się na gwałtownie rosnące wyceny.

Ale wzrosty cen widać też w lokalizacjach oddalonych od samego portu nawet o kilka kilometrów. Jednym z symboli tego trendu jest Przejazdowo pod Gdańskiem. W ostatnich miesiącach na sprzedaż została wystawiona działka inwestycyjna o powierzchni ponad 14 tys. m kw. Cena wywoławcza to 5,3 mln zł, czyli około 376 zł za m kw. Inna nieruchomość w tej lokalizacji o powierzchni przekraczającej 42 tys. mkw. wyceniona została na niemal 12,7 mln zł.

Dodatkowym katalizatorem wzrostów jest rozwój morskiej energetyki wiatrowej. Inwestorzy związani z offshore wind poszukują dużych terenów z bezpośrednim dostępem do nabrzeży, gdzie możliwe jest składowanie i montaż wielkogabarytowych elementów turbin.

– Pomorze pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych regionów w Polsce dla projektów przemysłowych i logistycznych, szczególnie tych powiązanych z gospodarką morską, offshore i obsługą portów. Zainteresowanie terenami jest dziś bardzo duże – zarówno ze strony inwestorów krajowych, jak i zagranicznych – ale rynek wchodzi w etap większej selektywności. Najlepsze lokalizacje kurczą się szybciej, niż pojawiają się nowe – mówi Michalina Kaczor, Project Manager w Invest in Pomerania (Agencja Rozwoju Pomorza).

– Producenci komponentów dla morskiej energetyki wiatrowej, operatorzy baz serwisowych i firmy montażowe poszukują działek od kilku do kilkunastu hektarów z bezpośrednim dostępem do nabrzeża. Takich lokalizacji na Pomorzu jest dziś skrajnie mało. Rosnące znaczenie offshore sprawia, że tego typu nieruchomości stają się zasobem strategicznym – podkreśla Kaczor.

Drogi ułatwiają transport i windują ceny

Rosnące ceny i malejąca dostępność gruntów powodują, że inwestorzy coraz częściej wychodzą poza granice aglomeracji trójmiejskiej. W okolicach Gdańska na znaczeniu zyskują Wiślinka, Cedry Wielkie, Tczew oraz lokalizacje położone wzdłuż korytarzy transportowych S6, A1 i S7. W wielu z tych miejsc ceny pozostają nawet kilkukrotnie niższe niż bezpośrednio przy terminalach portowych, ale dynamika wzrostów jest jedną z najwyższych w kraju.

Według szacunków rynku nieruchomości przemysłowych, od 2018 roku ceny gruntów logistycznych przy ciągach komunikacyjnych w kierunku Trójmiasta wzrosły przeciętnie o 150–250 proc. Oddanie do użytku kolejnych odcinków np. S6 poszerza liczbę nieruchomości dostępnych na zapleczu, a dobrze skomunikowanych z portami i nadmorską bazą przemysłową.

– Otwarcie kolejnych odcinków drogi ekspresowej S6 oraz rozwój korytarzy A1 i S7 zmienia mapę atrakcyjnych lokalizacji inwestycyjnych na Pomorzu. Przykład Tczewa pokazuje, że zainteresowanie terenami poza ścisłą aglomeracją jest coraz większe. Dobra dostępność transportowa, większa podaż gruntów i bardziej konkurencyjne koszty sprawiają, że zachodnia i południowa część regionu może odegrać kluczową rolę w dalszym rozwoju logistyki – dodaje Michalina Kaczor.

Takie samo zjawisko widoczne jest w okolicach portu Gdynia. Ceny nieruchomości pod produkcję przemysłową i magazynową sięgają nawet 400-480 zł z m kw., choć w przypadku rekordowej oferty za niewielką działkę w Redzie sprzedający oczekiwała niemal 700 zł z m kw.

Wyraźny wzrost zainteresowania terenami inwestycyjnymi dotarł nawet do Lęborka, który w ostatnim czasie radykalnie poprawił swoje miejsce w ciągu logistycznym dzięki oddaniu do użytku drogi S6. Dzięki temu dojazd do tego miasta z Gdyni trwa dzisiaj nie więcej niż 40 min. Wystawiane na sprzedaż lęborskie działki pod produkcję przemysłową dobijają obecnie cenami do 300 zł za m kw., co jeszcze kilka lat temu było poziomem niespotykanym.

Eksperci są zgodni: Polska północna przechodzi obecnie transformację podobną do tej, którą kilkanaście lat temu przeszły największe portowe regiony Europy Zachodniej. Kluczową wartością staje się już nie sam grunt, lecz jego miejsce w łańcuchu dostaw. A to oznacza, że działki położone w pobliżu portów, terminali kontenerowych, bocznic kolejowych i tras dla transportu ciężkiego mogą w kolejnych latach pozostawać jednymi z najszybciej drożejących nieruchomości w Polsce.