Jakie mogą być następstwa wprowadzenia przepisów dotyczących przysługującego Skarbowi Państwa prawa pierwokupu nieruchomości położonej w granicach portu lub przystani morskiej? Zapytaliśmy specjalistę.

Rozmowa z Mateuszem Romowiczem – radcą prawnym specjalizującym się w prawie morskim.

Panie Mecenasie czy mógłby Pan wyjaśnić na czym polega cała to nowelizacja i jakich konkretnie aktów prawnych dotyczy?

Faktycznie warto to wyjaśnić na samym początku, gdyż sposób w jaki przeprowadzono te zmiany w prawie jest co najmniej zastanawiający. W kwestii problematycznego pierwokupu w portach dla Skarbu Państwa, który nie dość, że dotyczy nieruchomości położonych w obrębie portów to jeszcze spółek kapitałowych trzeba zaznaczyć, iż zmianie ulega tylko ustawa o portach i przystaniach morskich. 

Natomiast to co wprowadziło pewien zamęt i niezrozumienie to fakt, iż w bardzo krótkim odstępie czasu wpłynęły dwa różne projekty nowelizacji tych przepisów, które niekoniecznie wprost odnosiły się do nowelizowanej ustawy. 

To co budzi moje największe wątpliwości to brak konsultacji zasadniczo z kimkolwiek, jeśli chodzi o kształt nowych przepisów i ekspresowe tempo prac nad tymi przepisami, co niestety przekłada się na ich wątpliwą jakość i zbyt szerokie oraz niezabezpieczone proceduralnie prawo pierwokupu dla Skarbu Państwa.

Czy mógłby Pan dokładniej opisać te projekty zmian w ustawie o portach morskich i przystaniach?

Oczywiście, otóż w dniu 13 grudnia 2022 r. do Sejmu wpłynął poselski projektu ustawy o zmianie ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich. Projekt dotyczył m.in. wprowadzenia przysługującego Skarbowi Państwa prawa pierwokupu udziałów i akcji spółek handlowych będących właścicielami lub użytkownikami nieruchomości położonych w granicach portu o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej.

Warto również w tym miejscu wskazać, iż porty o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej są określane przez odpowiednie Rozporządzenie. Jeśli weźmiemy pod uwagę obecną sytuację geopolityczną i plany w zakresie Morskiej Energetyki Wiatrowej to de facto każdy port będzie miał znaczenie podstawowe dla gospodarki narodowej, tak więc jest to w mojej ocenie pozorne zawężenie stosowania tego prawa pierwokupu.

Co ciekawe 12 dni później, bo już w dniu 15 grudnia 2022 r. Senat przyjął uchwałę w sprawie ustawy o zmianie ustawy o bezpieczeństwie morskim oraz niektórych innych ustaw. Ustawa ta uchwalona została wcześniej przez Sejm w dniu 16 listopada 2022 r. Na mocy przedmiotowej uchwały Senatu, do ustawy o portach i przystaniach morskich wprowadzone mają zostać przepisy dotyczące przysługującego Skarbowi Państwa prawa pierwokupu nieruchomości położonej w granicach portu lub przystani morskiej. W tym projekcie nie znajduje się zawężenie co do portów o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej, należy więc mieć na uwadze, że przepisy te dotyczą wszystkich portów oraz przystani morskich. Warunkiem do skorzystania przez Skarb Państwa z tego wątpliwego uprawnienia jest, to aby prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w granicach portu lub przystani morskiej lub udział w takim prawie wchodziło w skład masy upadłościowej przedsiębiorstwa. 

Trzeba pamiętać, iż te projekty po złożeniu podpisów przez Prezydenta RP pod tą nowelizacją stały się bardzo niefortunnym prawem w Polsce, co w mojej ocenie powinno zainteresować m.in. konstytucjonalistów. 

Dlaczego tak negatywnie ocenia Pan tę nowelizację w prawie? Kogo te zmiany najbardziej dotkną?

Najprostszą odpowiedzią byłoby stwierdzenie, iż są to przepisy, które uwsteczniają Nas do czasów, gdy w Polsce zarządzano centralistycznie gospodarką, realizowano Plany Czteroletnie i Piętnastoletnie, a własność prywatna nie była chroniona. W mojej ocenie ta nowelizacja kwalifikuje się bezwzględnie na skargę konstytucyjną i skargę do Komisji Europejskiej.

Na kanwie nowych przepisów, Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce handlowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym lub współużytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w granicach portu o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej, lub której oddano całość albo część nieruchomości położonej w granicach portu o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej w użytkowanie, dzierżawę lub najem albo z którą zawarto inną umowę uprawniającą do korzystania lub pobierania pożytków z całości nieruchomości albo jej części przez okres powyżej 10 lat, także jeżeli strony zawarły kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość, albo zawarto taką umowę na czas nieoznaczony, której termin wypowiedzenia wynosi powyżej 10 lat - w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego albo podmiotu zarządzającego portem lub przystanią morską, położonych w granicach portu o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej. Prawo takiego pierwokupu wykonywać będzie minister ds. gospodarki morskiej. 

Nowelizacja reguluje również kwestię prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w granicach portu lub przystani morskiej lub udział w takim prawie wchodzi w skład masy upadłości, syndyk przed dokonaniem przeniesienia tego prawa wzywa uprawnionego do:

a) pierwokupu przy sprzedaży lub 

b) prawa pierwszeństwa przy oddaniu w użytkowanie wieczyste i przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w granicach portów lub przystani morskich do wykonania tychże prawa, przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego w terminie 3 miesięcy od dnia doręczenia wezwania. 

Warto tu się na chwilę zatrzymać i zwrócić uwagę na fakt, iż niektórzy deweloperzy na terenach portowych wybudowali kompleksy mieszkaniowo-usługowe, które zgodnie z tą regulacją będą objęte pierwokupem Skarbu Państwa zarówno w zakresie nabycia udziałów jak i nieruchomości lub prawa pierwokupu.

Jak dokładnie wyglądają te procedury i gdzie widzi Pan największe ryzyka dla przedsiębiorców?

Może zacznijmy od pierwokupu w odniesieniu do nieruchomości, otóż w przypadku, gdy uprawniony nie skorzysta z przysługującego mu prawa albo syndykowi w wyznaczonym terminie nie zostanie doręczone oświadczenie w tej sprawie, prawo to przysługuje Skarbowi Państwa, przy czym Skarb Państwa może złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o skorzystaniu z przysługującego mu prawa w terminie 3 miesięcy od dnia doręczenia przez syndyka wezwania. Należy nadmienić, iż w nowelizacji ustawy przewidziano zapis, który przewiduje, że sprzedaż, przeniesienie użytkowania wieczystego lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości z naruszeniem m.in. przytoczonego powyżej zapisu, są nieważne.

Z kolei procedura skorzystania przez Skarb Państwa z prawa pierwokupu w zakresie nabycia udziałów/akcji lub inny podmiot wskazany przez Skarb Państwa jest niepokojąco długa, Skarbowi Państwa przysługują aż 3 miesiące na skorzystanie ze swoich uprawnień, co z punktu widzenia biznesowego jest zbyt długim terminem. 

Sprzedającego i kupującego udziały lub akcje mają obowiązek zawarcia warunkowej umowy sprzedaży. Następnie o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży akcji lub udziałów w takiej spółce oraz o jej treści sprzedawca będzie miał obowiązek zawiadomić ministra właściwego do spraw gospodarki morskiej w terminie 7 dni od zawarcia umowy. W kolejnym etapie Skarb Państwa ma aż 3 miesiące na skorzystanie z prawa pierwokupu. Warto również zauważyć, iż jeśli ustalona w zawiadomieniu cena sprzedawanych udziałów lub akcji odbiega od jej wartości rynkowej minister właściwy do spraw gospodarki morskiej może, w terminie do 30 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu wystąpić do sądu o ustalenie ceny tych udziałów albo akcji, a wtedy cenę ustalą biegli.

Nie muszę chyba przypominać jak różnorodnie może być ta cena ustalana przez biegłego i jak wiele różnych metod wyceny można w tym przypadku zastosować. Wiele podmiotów obecnie obserwuje sytuację i czeka co się stanie. Myślę, że jeśli cena, którą będzie płacił Skarb Państwa będzie zbliżona do oczekiwań to dla sprzedającego nie będzie to stanowiło różnicy kto nabywa udziały lub akcje i tu właśnie tkwi pułapka, bowiem nikt tak naprawdę nie patrzy na ten problem szerzej, a zaczynamy na raty oddawać Skarbowi Państwa zbyt wiele uprawnień bez stosownej kontroli i adekwatnych procedur ograniczających te uprawnienia.

To co budzi moje największe wątpliwości to fakt, iż Skarb Państwa ma zbyt dużą dowolność w korzystaniu z tego prawa pierwokupu, które ewidentnie jest pod przejęcia określonych podmiotów. Zastanawiającym jest również zapis, w którym Skarb Państwa może wskazać podmiot, który z tego prawa ma skorzystać. Warunkiem jest, aby Skarb Państwa miał udziały w tym przedsiębiorstwie. Natomiast nie ma przepisu, który nakazywałby utrzymanie udziałów przez Skarb Państwa w tym przedsiębiorstwie przez dłuższy czas po skorzystaniu z tego prawa pierwokupu.  Ponadto, zastanawia mnie, dlaczego tak mocno uprzywilejowano niektóre podmioty. Przecież spółka kapitałowa z udziałem Skarbu Państwa na kanwie tych nowych przepisów jest pozycjonowana w taki sposób, iż w mojej ocenie te przepisy będą również naruszały swobodę prowadzenia działalności gospodarczej i bezzasadnie uprzywilejowywały podmioty z udziałem Skarbu Państwa w obrocie gospodarczym.

Z pewnością te zmiany nie będą również pozytywnie odebrane przez inwestorów zagranicznych. 

Co Pan przez to rozumie? Przecież uzasadnieniem do tych zmian jest bezpieczeństwo energetyczne państwa polskiego.

No dobrze to może zacznijmy od tego jak w Polsce rozumie się bezpieczeństwo energetyczne państwa, gdyż w mojej ocenie ma ono od lat wymiar tylko polityczno-propagandowy, który ma albo zbudować pozory, że coś się w tej przestrzeni dzieje i zarazem zbić kapitał polityczny lub po prostu uzasadnić tak niekorzystne dla ochrony prawa własności zmiany w prawie jak te, o których rozmawiamy. Nie oszukujmy się, te zmiany w prawie mają jeden cel tj. przejęcie przez Skarb Państwa jak najwięcej spółek i nieruchomości w portach, często za bezcen. 

To czego się niestety w Polsce nie robi w zakresie bezpieczeństwa energetycznego państwa polskiego to długofalowe i apolityczne planowanie pewnych procesów, które zapewniłyby polskim obywatelom faktyczne zwiększenie bezpieczeństwa w tych sferach. Lista grzechów polskich decydentów, zarówno byłych jak  i obecnych, jest tak długa, iż można by na tej kanwie napisać kilkadziesiąt rozpraw doktorskich. 

Tymi sprawami powinni zająć się specjaliści w danych dziedzinach a nie politycy, którzy mówiąc delikatnie mają bardzo blade pojęcie o tych sprawach.

W Polsce nikt de facto nie ma realnego planu jak to bezpieczeństwo zwiększyć i jak ten plan sprawnie oraz szybko wdrożyć. Wszystko przypomina grę pozorów, która powiązana jest jeszcze z różnymi interesami politycznymi, a tymczasem nasze bezpieczeństwo energetyczne jest w opłakanym stanie.

Mówi się wiele o Morskiej Energetyce Wiatrowej, a nikt nie robi nic, aby te przyszłe infrastruktury krytyczne faktycznie zabezpieczyć, a jak nie działa system pokazuje sytuacja z „hiszpańskimi zbieraczami bursztynu” przy Naftoporcie. 

Z drugiej strony, jak można w ogóle mówić o polskim bezpieczeństwie energetycznym, skoro przepisy dotyczące lądowej energetyki wiatrowej w istocie ją blokują, dalej brakuje podstawowych regulacji dotyczących morskiej energetyki wiatrowej, o której mówi się już od kilkunastu lat. 

Do tego obrazu warto dodać wręcz karykaturalny projekt polskiej elektrowni atomowej realizowany od 1982, który teraz został niedawno reanimowany i zaczął się od wielu problemów z amerykańskimi partnerami. 

Nie zapominajmy również o nieprzystosowaniu polskich sieci przesyłowych do obioru energii m.in. z morskich farm wiatrowych. 

Natomiast to co bardzo chętnie robi Skarb Państwa to sobie i wskazanym przez siebie podmiotom zabezpiecza prawo pierwokupu spółek i nieruchomości bardzo cynicznie powołując się na to właśnie bezpieczeństwo energetyczne. Kuriozum. 

Na marginesie tego wszystkiego warto pokazać wzór, którym powinniśmy się kierować w tych kwestiach. W latach 70-tych, gdy doszło do poważnego kryzysu naftowego Duńczycy zrozumieli, iż ich zależność od ropy jest zbyt duża i muszę dywersyfikować źródła energii. Efekt, Duńczycy są obecnie światowymi potentatami, jeśli chodzi o OZE, a dla porównania Polska od lat 80-tych nie potrafi wybudować jednej elektrowni atomowej. To by było zasadniczo tyle jeśli chodzi o nasze bezpieczeństwo energetyczne.

Czy w Pana ocenie jest jakaś możliwość zmiany tych przepisów?

Szczerze powiedziawszy wątpię. Branża portowa czeka, gdyż w sumie związano jej ręce ekspresowym i bezkonsultacyjnym wprowadzeniem tych zmian. Niektóre głosy są wręcz takie, że i tak nic nie da się zrobić, tak więc trzeba po prostu zobaczyć jak te przepisy będą działały w praktyce. W mojej ocenie jest to efekt „gotowania żaby”. Powoli wszyscy przyzwyczajają się do tych wątpliwych praktyk legislacyjnych, niskiej jakości prawa i jego nierespektowania, kuriozalnych uzasadnień jak np. „drenaż mózgów” przy nowelizacjach podatkowych, ograniczania w istocie ochrony własności i polityce ukierunkowanie na dociążanie przedsiębiorców. Jeśli nie zostaną podjęte konkretne działania to możemy się za kilka lat obudzić w mocno autorytarnych realiach, które bynajmniej nie zwiększą naszego bezpieczeństwa energetycznego. 

Dziękuję za rozmowę.