Właścicielowi nieruchomości, również tych portowych, przysługuje na pierwszy rzut oka kilka mocnych uprawnień właścicielskich. 

Właściciel może:

• posiadać nieruchomość,

• z nieruchomości korzystać,

• nieruchomością rozporządzać (sprzedawać i ją obciążać).

Jednak w przypadku nieruchomości położonych w portach, jak i w przypadku praw z nimi związanych, uprawnienie do rozporządzania jest mocno ograniczone.

Winowajcą takiego stanu rzeczy jest Ustawa o portach i przystaniach morskich, a w szczególności jej ostatnia i dość kontrowersyjna nowelizacja z 2023 roku.

Wtedy właśnie weszło do systemu prawnego szereg ograniczeń w sprzedaży i kupnie nieruchomości położonych na terenach portu. Ograniczenia dotyczą również innych czynności właścicielskich.

Prawo pierwokupu

Najdłużej istniejącym ograniczeniem w rozporządzaniu nieruchomościami w portach jest prawo pierwokupu. 

Dotyczy ono każdego, kto chce sprzedać nieruchomość położoną w porcie.

Jak działa prawo pierwokupu? 

Rozpiszmy to krok po kroku.

Pamiętajmy, że jeśli zarządzający portem albo Skarb Państwa wykonają prawo pierwokupu to wówczas zawierają umowę na takich samych warunkach jak w umowie im przesłanej.  W szczególności cena sprzedaży pozostaje taka sama i nie ulegnie zmianie.

Prawo pierwokupu ma w sobie też kilka niuansów.

Nie sposób przyjrzeć się wszystkim z nich, oto jedynie kilka wybranych:

• jeśli w porcie nie powołano zarządcy portu – wówczas w pierwszej kolejności prawo pierwokupu wykonuje gmina,

• jeśli nieruchomość graniczy z terenami zamkniętymi lub portem wojennym – wówczas prawo pierwokupu wykonuje Minister Obrony Narodowej,

• pierwokup (precyzyjniej – pierwszeństwo) dotyczy także przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i oddania w użytkowanie wieczyste.

Zgoda ministra

Kolejnym ograniczeniem w rozporządzaniu nieruchomością portową jest konieczność uzyskania zgody ministra na jej sprzedaż – dotyczy to jednak tylko Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego i zarządzającego portem.

Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego czy zarządzający portem przed rozporządzaniem nieruchomością muszą uzyskać zgodę ministra na dokonanie czynności. 

Dotyczy to:

• sprzedaży,

• przeniesienia użytkowania wieczystego,

• oddania w użytkowania wieczyste.

Zgoda jest także potrzebna, gdy zawiera się umowę o:

• użytkowanie,

• dzierżawę,

• najem,

• w innej formie prawnej umożliwiającą korzystanie i pobieranie pożytków.

Dotyczy to jednak tylko umów zawieranych na co najmniej 10 lat, kolejnych umów dotyczących tej samej nieruchomości lub umów na czas nieokreślony z okresem wypowiedzenia krótszym niż 10 lat.

Minister wydaje zgodę w drodze decyzji administracyjnej, a wobec tego nie ma dowolności w rozstrzyganiu. 

Minister może nie wyrazić zgody tylko wtedy, gdy stwierdzi, że:

• wykonanie umowy stanowi zagrożenie dla bezpieczeństwa i obronności państwa,

• przewidywany sposób zagospodarowania nieruchomości jest niezgodny ze strategiami rozwoju (programami) gospodarki morskiej,

• przewidywany sposób zagospodarowania nieruchomości jest niezgodny z planem rozwoju portu,

• umowa narusza ważny interes publiczny.

Prawo pierwokupu akcji spółek portowych

Nowelizacja z 2023 roku przyniosła nowe ograniczenie w obrocie portowym. 

Dotyczy ono prawa pierwokupu akcji spółek, do których należą nieruchomości położone na terenie portów w Świnoujściu, Szczecinie, Gdyni i Gdańsku.

Dlaczego akurat tylko te porty objęte są ograniczeniami? 

Zostały one uznane za porty o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej, a wobec tego obrót gospodarczy w nich jest regulowany szczególnie.

Procedura jawi się podobnie jak w przypadku omawianego wcześniej prawa pierwokupu nieruchomości na terenie portu. 

Nie każda jednak sprzedaż akcji objęta jest omawianym reżimem. Główne wyłączenia następują, gdy:

• do obrotu dochodzi na rynku regulowanym,

• nabywcą akcji jest Skarb Państwa,

• nabywcą jest spółka z większościowym udziałem Skarbu Państwa,

• nabywcą akcji jest osoba bliska,

• nabywcą jest spółka będąca dystrybutorem gazu.

Uwaga! Prawo pierwokupu przewidziane jest również oprócz sprzedaży dotyczą także przeniesienia użytkowania wieczystego, oddania w użytkowania wieczyste, najmu oraz dzierżawy na okres powyżej 10 lat.

Kwestionowanie ceny sprzedaży

Warto też pamiętać, że od dnia pisemnej informacji minister i upoważniony podmiot ma możliwość przeglądania ksiąg i dokumentów spółki, której udziały mają zostać zbyte. 

Jeżeli określona w zawiadomieniu cena sprzedawanych udziałów odbiega od wartości rynkowej minister może wystąpić do sądu o ustalenie jej wysokości. Ma na to 30 dni od złożenia zawiadomienia o skorzystaniu z prawa pierwokupu. Przy czym, Skarb Państwa może wtedy zapłacić kwotę niesporną, w zakresie pozostałej części wstrzymać się do prawomocnego wyroku sądu. Co – uwzględniając polskie realia i konieczność przeprowadzenia czasem skomplikowanych opinii biegłych sądowych - w praktyce daje możliwość zablokowania takiej transakcji na lata. 

A sam tryb podejmowania decyzji przez ministra może być w konkretnym przypadku niestety mocno uznaniowy lub wręcz całkowicie dowolny. 

Ocena regulacji i postulaty

Prawo pierwokupu nieruchomości portowych oraz wymógł uzyskania zgody ministra obowiązują od początku rządów ustawy regulującej działalność portów. 

Sama idea regulacji wydaje się słuszna – chodzi o ochronę szczególnie istotnych gospodarczo terenów portowych, jednak niektóre przepis mogą budzić zastrzeżenia. 

Przedstawmy dwa postulaty dla ustawodawcy:

1. Termin wykonania prawa pierwokupu wynosi aż 6 miesięcy – długo, zdecydowanie za długo. Ogólne przepisy dotyczące prawa pierwokupu z Kodeksu cywilnego przewidują termin 1 miesiąca na skorzystanie z takiego uprawnienia; uważam, że i w przypadku nieruchomości portowych termin 1 miesiąca byłby wystarczający dla uprawnionego do podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości; 

2. Zgoda ministra na najem czy dzierżawę nieruchomości przez Skarb Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego jest konieczna bez względu na wielkość nieruchomości. W konsekwencji – wynajem nawet niewielkiego kawałka terenu wymaga zgody samego ministra i całej związanej z tym procedury obrotu dokumentami. Wydaje się, że w przypadku wynajmu niewielkich powierzchni ta biurokratyczna procedura jest zbędna. Uważam, że należałoby tu wprowadzić kryterium powierzchni.

Znacznie więcej wątpliwości budzi kwestia prawa pierwokupu akcji spółek portowych:

• Problemem znów jest termin. 3 miesiące na wykonanie prawa pierwokupu to rażąco zbyt wygórowany czas na dokonanie potrzebnych analiz. Nie sprzyja to sprawności obrotu gospodarczego. Uważam, że termin ten powinien zostać znacząco skrócony. 

• Negatywne emocje w sektorze prywatnym budzi też regulacja pozwalająca na wykonanie prawa pierwokupu przez spółkę z większościowym udziałem Skarbu Państwa. Prowadzi to do nieuzasadnionego uprzywilejowania niektórych podmiotów na rynku z tego tylko tytułu, że Skarb Państwa posiada ich udziały. Jest to regulacja sprzeczna z zasadami konkurencyjności podmiotów.

• Największy jednak problem mam z przepisem pozwalającym na wystąpienie do sądu o ustalenie ceny nabycia akcji. Istotą instytucji pierwokupu jest bowiem sprzedaż po cenie oznaczonej w umowie warunkowej z potencjalnym kupującym. Transakcja ma zapewniać ekwiwalentność świadczeń – jednak owa ekwiwalentność pojmowana powinna być subiektywnie. To znaczy, że z perspektywy kupującego i sprzedającego cena sprzedaży może być adekwatna, nawet gdy odbiega ona od cen rynkowych. 

Skorzystanie przez Skarb Państwa z wystąpienia do sądu o ustalenie ceny może zaburzyć funkcjonowanie obrotu gospodarczego. 

Uważam, że możliwość wystąpienia do sądu o ustalenie ceny pierwokupu powinna być całkowicie wyeliminowana.

Obrót nieruchomościami w portach był do tej pory i tak mocno ograniczony. Pozycja Skarbu Państwa była równolegle dość mocno uprzywilejowana. 

Tymczasem ostatnia nowelizacja jeszcze ją umocniła. 

A zmiany nie wprowadzają zrównoważonych, racjonalnych i kontrolowanych zasad ograniczenia prawa własności. 

Nowe przepisy, choć mają jakoby na celu wzmocnienie zasady bezpieczeństwa państwa, naruszają podstawową regułę konstytucyjną jaką jest prawo własności. 

Daje to niestety kolejne pole walki między przedsiębiorcami a Skarbem Państwa.

W każdym razie - obrót nieruchomościami w porcie jest obarczony wieloma regulacjami, przez które nie zawsze łatwo przebrnąć, dlatego najlepiej przed transakcją skonsultować się z wyspecjalizowanymi w tej branży prawnikami.

Opracowali:

Jakub Cieśla

Patryk Zbroja

Zbroja Adwokaci sp.k.

www.zbrojaadwokaci.pl